Voici comment fonctionne un crédit relais et ses avantages pour financer votre achat

Imaginons que vous ayez un énorme coup de coeur pour un appartement ou une maison. Dans la grande majorité des cas, vous ne pourrez pas l’acheter sur vos fonds propres. Et vous aurez donc besoin d’emprunter de l’argent auprès de votre banque pour finaliser votre projet immobilier.
Pour cela, vous aurez également besoin de lui apporter une garantie, sous forme notamment d’apport personnel. Or, si vous n’avez pas encore vendu votre ancien logement, cela peut être assez compliqué.
Aujourd’hui, nous vous proposons une solution pour acquérir la maison de vos rêves malgré ce petit obstacle. Il s’agit dû prêt relais. On vous explique comment fonctionne le crédit relais, quelles sont les conditions pour en bénéficier. Mais aussi et surtout ses avantages et inconvénients pour un projet immobilier.

Achat et revente, comment financer son projet ?

S’il ne s’agit pas de votre premier achat immobilier (et donc que vous n’êtes pas primo-accédant), vous êtes dans une situation un peu particulière. La revente de votre précédent bien vous permettra certes de financer l’achat du nouveau. Mais vous devez également tenir compte du remboursement de votre premier prêt immobilier (de manière anticipée s’il est toujours en cours, et que vous en avez un, bien sûr).

Une fois que vous aurez trouvé votre nouveau logement, vous allez donc devoir contracter un nouveau crédit immobilier, avec un amortissement classique complété par des prêts réglementés si vous réunissez bien toutes les conditions requises. Vous pourrez de la même manière compléter votre apport personnel avec le solde du prix de vente de votre précédent logement.
Mais vous pouvez également financer l’achat de votre nouveau logement AVANT d’être parvenu à revendre l’ancien. Pour cela, il existe deux solutions principales.

Souscrire à un seul prêt immobilier

La première solution va tout simplement consister à souscrire à un unique crédit immobilier dont le montant sera égal au montant dont vous avez besoin pour financer votre nouveau projet immobilier. Lorsque vous aurez revenu votre précédent bien, vous pourrez alors rembourser votre crédit (si vous avez eu besoin d’emprunter pour l’acquérir). Et donc utiliser le solde du prix de vente pour rembourser par anticipation une partie dû prêt que vous aurez contracté pour votre nouveau bien. Le plus souvent, votre banque vous aménagera des indemnités de remboursement anticipé, sauf en cas d’exonération fiscale ou si vous avez bien négocié votre emprunt au préalable.
Le problème est que dans ce cas de figure, ce sera à vous d’assumer pleinement (même si ce n’est que de manière temporaire) deux mensualités. A savoir celle du prêt pour votre précédent logement, et la mensualité de votre nouveau crédit immobilier.

Le prêt relais

La seconde solution est donc de souscrire à un prêt relais. Ce crédit immobilier un peu particulier va vous permettre d’anticiper la vente de votre ancien logement. Et fera donc office d’apport personnel afin que vous puissiez acquérir votre nouveau bien immobilier.
Vous pourrez, bien sûr, compléter votre crédit relais par un autre emprunt amortissable classique, ainsi que des crédits réglementés si vous en avez besoin.

Dans quels cas de figure passer par un prêt relais ?

La bonne nouvelle lorsque vous voulez réaliser un achat immobilier en France est donc que vous disposez de plusieurs solutions pour financer votre projet. En effet, dans de nombreux cas, vous allez vous retrouver dans une incapacité à financer sur fonds propres votre acquisition, en particulier si vous trouvez un bien intéressant avant d’avoir finaliser la revente de votre précédent logement;
C’est dans ce cas de figure, comme on vient de le voir un peu plus haut, qu’un prêt relais peut se révéler intéressant. Vous aurez alors le choix entre un crédit relais sec, ou au contraire un crédit relais adossé (c’est à dire qui sera complété par un autre emprunt immobilier).
Le premier sera plutôt indiqué si le nouveau bien que vous comptez acheter à une valeur équivalente ou proche au bien que vous comptez revendre. Ce qui implique que vous n’aurez pas réellement besoin d’un apport supplémentaire pour finaliser son achat.
A l’inverse, un prêt relais adossé va donc se composer de votre crédit relais, et d’une autre ligne d’emprunt qui viendra compléter ce premier financement. C’est une solution adaptée pour les personnes qui souhaitent acquérir un bien donc la valeur est supérieure à leur précédent logement.
Pour déterminer quelle solution est la plus intéressante pour vous (entre le crédit relais simple, adossé ou tout simplement un nouveau prêt pour financer cette nouvelle acquisition), vous allez devoir prendre en compte vos indemnités de remboursement anticipées (ou IRA). Elles seront en effet équivalentes à six mois d’intérêt de votre précédent prêt. Et sont plafonnées à 3 % du capital qu’il vous reste à rembourser sur votre précédent bien immobilier.

Comment fonctionne un prêt relais ?

Maintenant que vous en savez un peu plus sur le prêt relais, et les situations dans lesquelles vous pouvez vous tourner vers cette solution, voyons maintenant comment il fonctionne.

Vous aurez ainsi la possibilité de faire la demande pour un crédit relais auprès de votre banquier au moment d’acheter un nouveau bien immobilier. Et avant d’avoir revendu votre précédent bien. Dans la grande majorité des cas, ce crédit relais devra être remboursé en totalité après une année. Mais sa durée peut être allongée, jusqu’à 2 ans si votre banque vous donne son accord.
Vous aurez également la possibilité de rembourser les intérêts de votre crédit relais chaque mois. Ou au contraire à la fin de votre prêt, avec le montant total dû capital qui vous a été prêté. Si vous optez plutôt pour la première option (à savoir un remboursement mensuel), vous allez devoir vérifier que vous ayez bien les capacités financières de le faire.
En effet, ces mensualités vont venir s’ajouter à celles de votre prêt principal (qui court toujours pour le remboursement de votre précédent logement). C’et pour cette raison que le remboursement différé est généralement privilégié afin que les charges ne pèsent pas trop lourd sur les épaules de l’acquéreur. Néanmoins, il faut également tenir compte du fait que cette option va augmenter le montant des intérêts, qui seront capitalisés et présenteront donc des intérêts supplémentaires.

Comment rembourser son prêt relais ?

Une fois que vous aurez revendu votre précédent logement, vous serez dans la capacité de rembourser entièrement votre crédit relais avant même d’avoir atteint sa date butoire. Il s’agit dans ce cas d’un remboursement anticipé, mais qui sera cette fois-ci sans frais (puisque vous n’aurez pas à reverser d’indemnités à votre banque).
Notre conseil est cependant de bien relire au préalable les conditions de votre contrat avant de le signer. Les clauses ne sont en effet pas les mêmes d’une banque à l’autre.
Si vous avez dû souscrire à un prêt classique pour compléter le financement de votre nouveau bien (en plus, donc, du crédit relais immobilier), les modalités de remboursement seront classiques. Et suivront un échéancier qui aura été déterminé au préalable avec votre banque. Prendre un prêt complémentaire peut également vous permettre de bénéficier de taux préférentiels.
N’oubliez pas non plus que votre prêt relais va devoir être couvert par une assurance emprunteur (comme pour un prêt immobilier traditionnel). Votre banque peut vous proposer sa propre assurance. Mais vous avez également la possibilité de choisir un autre assureur, notamment si ses prix sont plus intéressants. Pour bien évaluer vos différentes options, nous vous conseillons d’utiliser une simulation d’assurance afin d’avoir des devis détaillés et de pouvoir comparer les différentes offres.

Quelle est la somme maximale que l’on peut emprunter avec un crédit relais ?

Comme pour un prêt immobilier classique, le capital qui vous sera prêté dans le cadre d’un crédit relais dépendra de la valeur de votre bien (celui que vous allez mettre en vente). Votre banquier va en effet se baser sur son possible prix de vente afin d’évaluer l’avance dont vous disposez (en théorie) pour acheter un nouveau bien.
Ensuite, votre crédit relais sera calculé à une valeur de 70 % (ou parfois 80 %) du prix de vente estimé, et déduit du capital qu’il vous reste à rembourser sur votre emprunt initial.

Le montant accordé va également dépendre de votre dossier, et variera encore une fois entre 50 et 80 % du prix estimé de votre précédent logement. Dans le cas où vous auriez déjà signé une promesse de vente de ce bien, votre demande sera plus susceptible d’être acceptée car le risque que présentera votre dossier sera relativement faible. Dans ce cas, votre banquier peut également accepter de vous prêter une somme plus importante.
Et si vous avez besoin d’une somme supplémentaire (sous la forme d’un prêt complémentaire), il vous suffira de contracter un autre emprunt. Son montant dépendra encore une fois de votre dossier et tiendra compte de votre capacité d’endettement.

Quels sont les risques à passer par un crédit relais ?

Comme vous venez de le voir, le prêt relais immobilier présente donc de nombreux avantages. Notamment en permettant à des personnes qui n’ont pas encore vendu leur bien de pouvoir en acheter un nouveau.
Néanmoins, il a tendance à souffrir d’une mauvaise image, et présente de nombreuses idées reçues qui ne sont pas toutes véridiques. Cela s’explique notamment par les mauvaises pratiques imputées à certains courtiers en crédit immobilier. Dans les années 2000, l’estimation faite pour octroyer des crédits relais était assez aléatoire. Et souvent éloignée des réalités du marché immobilier. Certaines personnes pouvaient ainsi recevoir un prêt relais sans aucune assurance que leur précédent bien puisse effectivement être revendu au prix qui avait été estimé.
La bonne nouvelle est que ces mauvaises pratiques sont de moins en moins courantes. Notamment parce que l’état français a imposé certaines limites et mis en place des mesures préventives. Le taux de calcul du crédit relais est ainsi calculé sur un maximum de 80 % de la valeur des zones tendues. Et peut être abaissé à 60 % du solde de revente dans les zones où la demande immobilière est relativement faible.
Certaines banques vont même plus loin pour limiter les risques au maximum. Elles peuvent ainsi imposer que deux organismes de prêt évaluent votre bien avant de finaliser votre prêt relais. Cela permet de s’assurer que le prix de revente soit bien réaliste.
N’oubliez pas non plus que si vous avez le moindre doute, vous pouvez parfaitement vous retracter tant que vous n’avez pas signé l’acte de vente définitif de votre nouveau bien immobilier auprès du notaire.
Nous espérons que cet article vous a permis de mieux comprendre comment fonctionne un prêt relais. Pour aller plus loin sur ce sujet, nous vous invitons également à consulter notre article sur les conditions suspensives d’obtention de prêt.